住房负担能力：为什么超过 75% 的房屋对于中产阶级来说太贵

对于美国各地的中产阶级家庭来说，拥有住房的美国梦变得越来越难以实现。一项令人震惊的新统计数据显示，根据全国房地产经纪人协会和 Realtor.com 最近的一份报告，市场上超过 75% 的房屋对于中等收入买家来说过于昂贵。

这凸显了住房负担能力日益严重的危机。本文深入探讨了导致这一令人担忧的趋势的因素，并探讨了其对美国住房拥有率未来的影响。

住房负担能力现状

房地产市场已经达到了一个关键点，大多数可用住房对于美国中产阶级来说是买不起的。最近的数据显示，年收入不超过 75,000 美元的买家（通常被视为中等收入）只能买得起美国待售房产的 23%。与五年前相比，这是一个巨大的转变，当时大约 50% 的房源被认为适合这个收入群体。

相比之下，自 2019 年以来，美国房价中位数已飙升 37%，从 307,000 美元增至 420,800 美元。这远远超过了同期工资增长。

房价与收入之间不断扩大的差距造成了这样一种情况，即对于很大一部分人口来说，传统的拥有住房之路变得越来越具有挑战性。

供应短缺：问题的根源

负担能力危机的核心在于住房供应严重短缺，特别是在中等收入买家可以承受的价格范围内。目前市场上估计缺少 320,000 套售价在 256,000 美元或以下的房屋，这是收入不超过 75,000 美元的中等收入买家通常可以承受的最高价格。 [1]

这种短缺在全国范围内分布并不均匀。一些地区，例如俄亥俄州的某些大都市区，仍然提供相对更广泛的经济适用房库存。然而，像德克萨斯州埃尔帕索这样的城市；爱达荷州博伊西；华盛顿州斯波坎市正面临着经济适用房的严重短缺。这种差异凸显了住房危机的复杂性以及本地化解决方案的必要性。

房价上涨的影响

房价的快速升值一直是负担能力危机的关键驱动因素。这种飙升在一定程度上是由疫情相关因素推动的，远远超过了工资增长，使得中产阶级家庭进入房地产市场变得越来越困难。

专家预测，这种价格上涨趋势可能会持续到至少 2026 年，尽管速度可能会放缓。长期的价格上涨可能会使许多美国人更加难以拥有住房，从而可能改变该国的住房所有权格局。

高抵押贷款利率：一把双刃剑

抵押贷款利率已达到数十年来的高点，这加剧了负担能力的挑战。这些高利率不仅增加了潜在买家的借贷成本，而且还产生了“锁定效应”，即当前房主不愿出售并失去较低的抵押贷款利率。

截至2024年6月，平均30年期固定抵押贷款利率已超过7.50%，徘徊在两年来的高位附近。利率的上涨极大地影响了每月的抵押贷款支付，进一步减少了中等收入买家可以负担的住房数量。

虽然一些专家预测到今年年底利率可能会降至 6% 左右，但短期内它们可能仍然是负担能力的重大障碍。

工资停滞问题

尽管住房成本急剧上升，但中低收入工人的收入却基本停滞不前。住房成本和工资之间日益扩大的差距是负担能力危机的核心。

工资未能跟上生活成本（尤其是住房成本）上涨的步伐，导致许多中产阶级家庭难以储蓄首付或有资格获得中等价格房屋的抵押贷款。

解决工资停滞问题对于提高住房负担能力至关重要。然而，它需要超越房地产市场本身的更广泛的经济政策和举措。

新建筑面临的挑战

缺乏负担得起的新建筑加剧了供应短缺。营利性开发商通常不会满足低收入家庭的住房需求，因为他们能负担的租金和房价往往太低，无法覆盖开发和运营成本。

此外，分区法、建筑法规和冗长的审批流程等监管障碍可能会增加开发成本并减少住房的总体供应。

这些因素结合在一起，创造了一个新建筑往往集中于高端房产的市场，从而在经济适用房的选择上留下了缺口。

投资者的角色和市场投机

房地产投资者和投机者在推高房价方面发挥了重要作用，往往在竞争中胜过首次购房者。

投资资本涌入房地产市场促进了房屋价值的快速升值，特别是在理想的地区。

这种趋势使得中产阶级家庭在热门市场中竞争变得越来越困难，现金报价和高于要价的出价已变得司空见惯。

解决投资者活动对住房负担能力的影响可能需要政策干预，为个人购房者提供公平的竞争环境。

城市化及其对住房负担能力的影响

城市地区的人口增长和集中增加了这些地区的住房需求，推高了价格。城市化趋势给许多城市本已紧张的住房市场带来了额外的压力，使得负担得起的选择变得越来越稀缺。

这种城市的需求集中凸显了在高需求地区建立经济适用房的创新方法的必要性，包括鼓励高密度开发和混合收入社区的政策。

现有经济适用房的衰落

中产阶级化和将经济适用房转变为豪华开发项目进一步减少了许多地区经济适用房的供应。这种趋势不仅减少了经济适用房的供应，而且还使长期居民离开了社区。

保留现有的经济适用住房对于维持中等收入家庭的住房选择至关重要。这可能需要制定政策来激励现有经济适用房的维护和翻新，而不是将其转换为高端房产。

潜在的解决方案和未来展望

解决住房负担能力危机需要采取多方面的方法。专家建议增加住房供应，特别是在可负担范围内，实施抑制投机的政策，并解决工资停滞问题。

潜在的解决方案包括允许更高密度开发的分区改革、激励建筑商建造经济适用房以及帮助首次购房者的计划。

一些社区还在探索创新的住房解决方案，例如小型住宅或 3D 打印房屋，以提供更实惠的选择。

尽管目前的前景似乎充满挑战，但地方、州和联邦各级的共同努力有望开始解决这场危机。

美国住房负担能力的未来将取决于政策制定者、开发商和社区共同努力创造一个更加平衡和便利的住房市场的能力。

结论

事实上，现在超过 75% 的房屋对于中产阶级买家来说过于昂贵，这对美国拥有住房的梦想构成了重大挑战。解决这场危机需要创新的解决方案、政策变化以及致力于创建适合所有收入水平的住房市场。随着国家的前进，政策制定者必须优先考虑经济适用住房，将其作为健康经济和强大社会的重要组成部分。 [2]